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Les 5 choses à connaître sur les OPCI avant d'investir ?

Vous projetez de placer dans votre portefeuille d’actifs des produits de la pierre-papier, proposant à la fois rentabilité, diversification du patrimoine et liquidité ? Choisissez les organismes de placement collectif immobilier ou OPCI, qui sont des produits de placement dits multisupports. Dans cet article, découvrez les 5 choses à connaître sur les OPCI avant d’investir.

1 – Des SCPI revisitées

Les OPCI sont la version revisitée des sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI. Ces dernières en effet continuent de connaître un vif succès sur le marché, et sont plus ou moins reconnues pour leur principal point faible : la difficulté à revendre les parts, c’est-à-dire leur liquidité. Ce que nous allons détailler plus bas. Pour en revenir au type du produit, une OPCI a pour but de permettre au particulier ou aux professionnels d’investir dans la pierre à coût modéré. Les OPCI proposent en effet l’immobilier comme support, ainsi que des valeurs mobilières et des liquidités afin de permettre une meilleure sortie de l’investisseur s’il souhaite céder ses parts.

Le principe : le bien immobilier est géré par un exploitant qui collecte les fonds nécessaires à son acquisition auprès des individus porteurs de parts. Il prend en main la gestion des baux locatifs, le recouvrement des loyers, la redistribution des dividendes auprès de chaque porteur de part.

2 – Une meilleure liquidité par rapport à la composition des actifs

Comme nous l’avons vu plus haut, les OPCI intègrent d’une part la pierre, et d’autre part les valeurs mobilières telles que les actions et les autres actifs obligataires. Ce, à la différence des SCPI qui ne sont basées que sur l’immobilier à 100%. Ces valeurs mobilières ont été injectées dans la composition de l’OPCI pour une meilleure liquidité comme mentionné ci-dessus. En effet, la pierre seule ne permet pas cette liquidité, dans la mesure où la revente de l’immobilier n’est pas toujours garantie, et que celui-ci est souvent soumis à des cycles périodiques.

3 –Risque de perte en capital plus ou moins modéré

En raison de sa composition, les risques sont mutualisés : ceux liés à l’immobilier dépendront de la demande locative, tandis que ceux liés aux valeurs mobilières sont fonction de leur fluctuation sur le marché de la bourse. De plus, la diversification du support immobilier offre davantage une meilleure mutualisation des risques. Cette diversification concerne non seulement le type d’immobilier exploité, mais aussi son emplacement. Tout comme les SCPI, de plus en plus d’OPCI étendent leur zone d’intervention sur les territoires européens et étrangers.

4 – Quelle rentabilité pour les OPCI ?

Il est difficile de mesurer à l’avance la rentabilité que proposent les OPCI en raison de volatilité des valeurs mobilières. Ces dernières varient certes par rapport aux offres et aux demandes sur l’échiquier boursier, tel que nous l’avons spécifié plus haut. En ce qui concerne l’immobilier, le rendement est plutôt intéressant et plus stable : il est évalué à environ 5% par an.

5 – Une fiscalité à double face

Pour ce qui est de la fiscalité des OPCI, celle-ci sera définie en fonction du fait que l’OPCI revête la forme juridique de FPI ou de SPPICAV. S’il s’agit d’un FPI, la fiscalité immobilière sera prise en compte. S’il s’agit en revanche d’une SPPICAV, la taxation portera sur les revenus de capitaux mobiliers et les gains à la revente. À noter en outre que ce ne sera pas la société de gestion qui s’acquittera des impôts sur le revenu, mais l’investisseur lui-même. Ce dernier se doit aussi de payer l’impôt sur la fortune immobilière y afférente, dans la mesure où l’OPCI intègre des biens immobiliers frappés par cette taxe.